Ev Sahibi ve Kiracı Arasında En Çok Tartışılan Masraflar: Kim, Neyi Ödemeli?

Bir eve taşınırken çoğu kişinin ilk hesabı kira, depozito ve emlakçı ücreti üzerinden yapılıyor. Ancak evde yaşam başladıktan sonra ortaya çıkan arızalar, apartman giderleri ve taşınma sırasında gündeme gelen kesintiler, beklenenden daha fazla masraf çıkarabiliyor.

Üstelik bu giderlerin kimin tarafından karşılanacağı her zaman açık olmayabiliyor. Kiracı ile ev sahibi arasında anlaşmazlığa dönüşebilen konuların başında da tam olarak bu belirsizlik geliyor.

Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve kiraya verenin sorumluluklarına ilişkin çeşitli hükümler içeriyor. Ancak bir masrafın kime ait olduğunu belirlerken yalnızca faturanın adına değil, giderin neden ortaya çıktığına ve hangi tür işlem için yapıldığına da bakılması gerekiyor.

AİDATIN TAMAMI KİRACININ SORUMLULUĞUNDA MI?
Apartman veya site aidatı, kiracının karşılaşabileceği düzenli giderlerin başında geliyor. Ortak alanların temizliği, günlük işletme giderleri ve benzeri hizmetlerle ilgili ödemeler, kullanım ve sözleşme koşullarına göre kiracının sorumluluğunda olabilir.

Buna karşılık binanın yapısına ilişkin büyük yenilemeler veya demirbaş niteliğindeki yatırımların giderleri, sırf aidat ya da ortak gider adı altında tahsil ediliyor diye otomatik olarak kiracıya yüklenemez.

Bu nedenle apartman yönetiminin talep ettiği ödemenin hangi kalemlerden oluştuğunu öğrenmek önem taşıyor. Aidat makbuzunu ve gider dökümünü incelemek, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olabilir.

KOMBİ BOZULURSA MASRAFI KİM KARŞILAR?
Kiralık evlerde en çok soru işareti yaratan konulardan biri de kombi, su tesisatı ve diğer sabit donanımlarda meydana gelen arızalar.

Örneğin olağan kullanım sırasında ortaya çıkan küçük bakım ihtiyaçlarıyla cihazın kullanım ömrünü tamamlaması nedeniyle gereken büyük bir onarım aynı şekilde değerlendirilmeyebilir. Kiracının hatalı kullanımından kaynaklanan hasarlarla, kiracının kusuru bulunmayan esaslı arızalar arasında da fark vardır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 301'inci maddesi, kiraya verenin konutu sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğünü düzenliyor. Kanunun 317'nci maddesi ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracının sorumluluğuyla ilişkilendiriyor.

Bu nedenle arızanın kaynağının belirlenmesi ve onarım yapılmadan önce ev sahibine bilgi verilmesi önem taşıyor.

EV BOŞALTILIRKEN BOYA MASRAFI KİRACIYA MI AİT?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde gündeme gelen konulardan biri de evin boyanması. Bazı kiracılardan taşınma öncesinde evin yeniden boyanması istenirken bazı durumlarda depozitodan boya ücreti kesilmesi gündeme gelebiliyor.

Ancak her kiracının, evden çıkarken konutu mutlaka yeniden boyatması gerektiği şeklinde genel bir kuraldan söz edilemez.

Kiracının konutu özenle kullanma ve teslim etme yükümlülüğü bulunurken olağan kullanım sonucunda ortaya çıkan eskime ile kiracının neden olduğu zarar birbirinden ayrılmalıdır. Duvarlardaki olağan kullanım izleriyle, dikkatsizlik veya hatalı kullanım nedeniyle meydana gelen belirgin hasarlar aynı kapsamda değerlendirilmeyebilir.

Bu nedenle boya masrafı talep edildiğinde hasarın niteliği, evin başlangıçtaki durumu ve kira sözleşmesinin koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

DEPOZİTO İADESİNDE HANGİ AYRINTILAR ÖNEMLİ?
Depozito, kira ilişkisinin sona ermesinde en çok anlaşmazlık yaşanabilen konulardan biri. Kiracı verdiği güvenceyi geri almak isterken ev sahibi ödenmemiş kira, gider veya kiracının sorumluluğundaki zararlar nedeniyle kesinti yapılması gerektiğini ileri sürebiliyor.

Bu noktada evin teslim edildiği tarihteki durumun kayıt altına alınmış olması önem kazanıyor. Taşınma sırasında çekilen fotoğraflar, teslim tutanağı, ödeme belgeleri ve yazılı iletişim kayıtları olası bir anlaşmazlıkta durumu açıklığa kavuşturmaya yardımcı olabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 342'nci maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini düzenliyor. Buna göre sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamıyor. Güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilmesi durumunda kanunda ayrıca düzenlenen bankada tutma ve iade koşulları da dikkate alınmalı.

Depozitodan yapılacak her kesintinin otomatik olarak haklı kabul edilmesi mümkün olmadığından, talep edilen tutarın hangi borç veya zarara dayandığının açıklığa kavuşturulması gerekiyor.

TESİSAT VE BÜYÜK ONARIMLARDA SORUMLULUK NASIL BELİRLENİYOR?
Su kaçağı, elektrik tesisatındaki sorunlar, çatıdan kaynaklanan sızıntılar veya binanın temel donanımında ortaya çıkan arızalar farklı nedenlerden kaynaklanabilir.

Sorun binanın yaşından, tesisatın yıpranmasından veya kiracının kullanımından kaynaklanabilir. Bu ayrım, masrafın kime ait olacağının değerlendirilmesinde önemlidir.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir arızayı ev sahibine gecikmeden bildirmelidir. Bildirim yapılması, sorunun büyümesini önleyebileceği gibi tarafların onarım sürecini belgelemelerine de yardımcı olur.

Özellikle yüksek maliyetli onarımlarda arızanın nedenini gösteren teknik rapor veya servis belgesi alınması, sorumluluğun belirlenmesini kolaylaştırabilir.

TAŞINIRKEN ORTAYA ÇIKAN HER GİDER AYNI DEĞİL
Yeni bir eve geçerken nakliye, abonelik işlemleri, bağlantı ücretleri ve çeşitli hizmet bedelleri gibi ek giderler ortaya çıkabiliyor. Bunların tamamını tek bir sorumluluk başlığı altında değerlendirmek doğru değil.

Elektrik, su ve ısınma gibi kullanıma bağlı giderler ile mülkiyete veya taşınmazın esaslı bakımına ilişkin yükümlülükler birbirinden farklıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 341'inci maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine ilişkin temel çerçeveyi belirliyor.

Taşınma öncesinde hangi aboneliklerin devredileceğini, hangi hizmetlerin yeniden açılacağını ve sözleşmede hangi giderlerin düzenlendiğini kontrol etmek, sonradan ortaya çıkabilecek sürprizleri azaltabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALANMADAN ÖNCE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Kiralama sürecinde masrafları azaltmanın en etkili yollarından biri, sorumlulukları daha en başından açık hale getirmek. Bunun için şu adımlar faydalı olabilir:

Eve girerken mevcut hasarları fotoğraflamak ve mümkünse yazılı teslim tutanağı hazırlamak.
Aidatın hangi hizmetleri ve gider kalemlerini kapsadığını öğrenmek.
Kombi, klima ve diğer sabit donanımların mevcut durumunu kontrol etmek.
Depozitonun hangi koşullarda iade edileceğini sözleşmede incelemek.
Arıza ve onarım taleplerini mümkün olduğunca yazılı olarak bildirmek.
Yüksek tutarlı giderlerde ödeme yapmadan önce masrafın nedenini ve sorumluluğunu netleştirmek.

Ev sahibi ve kiracı arasındaki mali sorumluluklar yalnızca tarafların alışkanlıklarına veya sözlü taleplerine göre belirlenmiyor. İlgili mevzuat, kira sözleşmesi, giderin niteliği ve ortaya çıkış nedeni birlikte değerlendirilmelidir.

Kiralama sürecinde en doğru yaklaşım, bir masrafı yalnızca kimin talep ettiğine bakarak değil, hangi nedenle ortaya çıktığını ve hukuken kimin sorumluluğunda olduğunu inceleyerek değerlendirmektir.